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商业地产改造的算账逻辑

来源: 商业地产与电商 明哥 2019-07-22 08:54

商业地产的投资回报有两部分,一是租金收益,二是资本收益:

商业地产盈利模式 = 租金收入 + 资产增值

资产增值是经常被忽视、但更重要的盈利模式。

例:2019年2月,黑石收购美国老牌商业地产REITs塔博曼旗下三家购物中心部分股权:西安熙地港购物中心,郑州熙地港购物中心和韩国Starfield Hanam购物中心。

西安熙地港和郑州熙地港由塔博曼与王府井联合开发,分别于2016年和2017年开业

塔博曼占股整体价值9.6亿美元,相比初始投资成本增值51.2%:

资产增值率=(9.6-6.35)/9.6=51.2%

国内开发商更习惯把商业当作从政府拿住宅用地的工具,或者迫于资金压力,更看重当期现金流,所以出现如下情形也不难理解:

一家开发商让去看一个项目改造......机会很好,初步保守的估计收益也在25%以上。但经理人告诉,如果提出的改造费用不能在当年租金收回老板是不会批的。

而象凯德REITs、领展REITs这些真正做持有型商业地产的,都把改造提升作为核心竞争力,通过改造物业来提升资产回报率。

以亚洲规模最大的商业地产REITs领展为例,它在2018财年完成了11个改造项目,投资回报率13.8%-35.6%不等。

1、基本公式:

预计投资回报率 = (改造后NPI-改造前NPI)/ 改造成本及期间租金损失;

估值 = 收益/资本化率

2、领展香港物业资本化率约4%

3、测算

(1)11个改造项目总投入10.19亿港元,平均投资回报率19.4%

(2)改造后每年增加约1.98亿物业净收益

改造后NPI-改造前NPI=10.19亿*19.4%=1.98亿港元

(3)资产估值提升=1.98/4%=49.44亿

(4)改造收益=49.44-10.19=39.25亿

10亿投入带来约40亿的资产增值以及每年2亿的净租金收益,这就是商业地产改造的算账逻辑。

(来源:商业地产与电商 明哥)

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